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服务
民宿服务


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简介

民宿服务是指利用自用住宅空闲房间,结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动,为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。通常房间不如商务旅馆多,也不一定有接待柜台与穿着制服的服务人员,与旅馆不同的是,民宿通常没有先进的网络订房系统、刷卡等服务。而清扫,订房,接待客人等,往往都是由主人与其家人负责。

种类

【特别类型】

(A)独立农舍民房型-例日月潭、九族文化村民宿置身于聆听大自然的蛙鸣声、鸟啼声、碧绿山头、微风吹拂、飘来阵阵花香,就好像置身于大自然般;这就是最大自然农舍民宿的优点,来到最大自然最有感觉的农舍民宿,在这可以享受不被打扰的黄金假期,并亲身体验最轻松、悠闲的乡村生活,过着最不一样的美好假期。

(B)集合住宅型-例宜兰罗东一带的合法民宿位于罗东溪附近,冬山乡珍珠农业区,冬山河休闲农业区之间,是宜兰县政府工商旅游局核准设立的合法民宿,宜兰乡村农庄处处绿意良田,田野稻香享受旅游的心情, 冬山河亲水公园,免费铁马之旅或游河褡(鸭母船)外围田野环绕,庭园景色绿意盎然,享受尘嚣之远离心旷神怡,令人舒畅。

乍见井然有序的住家设计,内部却有着与外观全然不同的空间安排,承袭外部简洁朴实的设计,民宿主人提供一个更为舒适的居家环境,全新打造的新颖装潢、怡人的视觉享受、舒适的住宿设备,再加上民宿贴心的服务,是个让每位来访的朋友能够完全放松身心的天地。

(C)聚落别墅型-例南投集集一带的聚落民宿,一个全新完工拥有安全、干净、温馨的家及庭院造景的好地方,位于集集火车站附近,是一个属于旅游的中心点,精心打造这与众不同具日本风味的仙境。坐可体验绵绵山脉环绕,空气、阳光、美景。在山居里享受天然山泉水或泡一壶茶、一杯咖啡之惬意。

(D)个性化风格民宿-例日月潭涵碧楼附近,有独特的个性风格的民宿,内有不可告人的好喝咖啡,完全不输给星巴克咖啡馆,Februar是在日月潭所有民宿都可很快到达的一家名店,这是日月潭民宿的成功与最大的特色之一,就是提琴树下的那块招牌,画着一颗树、上头还挂着咖啡杯的木制招牌,是店主人的杰作,从一笔一画中,都可以看出一种随性的美感。店很小,但会走进店里的人,都会和自己比较相近、谈得来,也因此认识了许多各式各样的朋友,在February Coffee,是没有距离的。

【五个类型】

(A)农园民宿 -台东民宿关山亲山农园民宿能在乡间小住数日,让身体舒畅也让心情愉悦,享受漫食、漫游的生活,不论往北、往南,都能方便自在,这趟旅程是田园之旅、是心灵之旅,更是你难忘的假期。

(B)海滨民宿 -花莲市台湾海滨民宿的焦点,傍晚时可漫步在海岸边,美丽的彩霞高挂天空,红红的夕阳也将缓缓降落,夜晚来临,地道的地方小吃美食将让您获得大大的满足,累了海滨民宿细心准备的舒适客房,将是您卸下所有疲惫的好地方,清晨从睡梦中醒来悦耳的鸟啼声,将与您一同迎向充满朝气的一天,如此悠闲的休憩时光就在海滨民宿,民宿主人希望每位旅客都到海滨来享受一个轻松自在的假期。

(C)温泉民宿 -乌来龙门精致温泉民宿的温泉套房设备,每间套房各具特色、宽敝加大泡汤池并设有SPA、按摩、冷热池设备,另有 DVD全新设备,旅客可携带影片自行操作,住宿皆附两客西式早餐,每间住宿客房附日式浴袍。并提供机车出租、包车服务。进入乌来龙门温泉民宿如同回到家的感觉,尽情的放松心情,把不快乐全部丢开于脑后,让大自然做你最好的医疗师,龙门温泉民宿将是你最好的休闲选择!

(D)运动民宿 -阿里巴巴运动休闲民宿位于花莲县花莲市, 邻近阿里巴巴运动休闲民宿的景点有国强十六股小区、火车站游客信息中心、环保公园、花莲渔港赏鲸休闲码头、旧铁道文化商圈、花莲北滨自行车道、石雕博物馆、美仑山中正公园、菁华林苑、延平王庙、花莲县文化局艺文广场、城隍庙、慈济静思堂、圣天宫、菁华桥、新城堡马术飞行俱乐部、慈天宫、花莲市农会游客中心、合宾清香园、达新桑果园、南滨公园、北滨公园、美仑溪、滨海大道、后山电台艺文中心、花莲观光鱼市、滨海扶轮公园、福慈宫、松园别馆、旧监狱(花莲城垣美术馆)、忠烈祠、港天宫、蔡平阳木雕艺术馆、石艺大街、旧酒厂、 欢迎您来花莲玩,阿里巴巴运动休闲民宿竭诚的邀请您的莅临。

(E)传统建筑民宿 -金门国家公园管理处自2005 年起推动将修复后之传统建筑作为经营民宿使用,已深受游客喜爱,金门国家公园「传统建筑民宿」已成为金门观光、生态旅游的重要卖点之一。

为了保存这些旧有的传统建筑,金管处特别编列经费、斥资修复,历经数年努力,终使部份的传统建筑能重现昔日光华。为了动态保存这些建筑,避免这些已修复的传统建筑闲置,造成资源上的浪费,金管处在初办理民宿委外的招标作业。经过招标后,金门传统民宿终于在7 月20日开放民众入住。

【特色六类】

(A) 景观民宿:蒲麦地驿站、阿里山、溪头、南投清境农场、奥万大。

(B)原住民部落民宿:沙力达(乌来)、八卦力民宿村(苗栗蓬莱村)、桃山民宿村(新竹五峰乡)。

(C) 农园民宿:观光果园、观光菜园、观光茶园。例如宜兰县大同乡的玉露茶园、花莲县光复乡的欣绿农园、花莲县吉安乡的花欣兰园民宿等。

(D)温泉民宿:乌来、苗栗泰安、庐山、礁溪、台东知本、四重溪?温泉民宿。

(E) 传统建筑民宿:新竹县北埔乡的大隘山庄以及内湾村的山中传奇等。

(F)艺术文化民宿:莺歌制作陶艺品、三义木雕、埔里蛇窑等。

【日本民宿分类】

日本民宿(Minshuku) 主要分为洋式民宿(Pension)和农家民宿(Stay home on farm)两类,而洋式民宿和农家民宿最大的不同在经营者身份及价位不同:

1.经营者身份:洋式业者均为民间具有一技之长的白领阶级转业投资,并采取全年性专业经营,农家民宿则有1.公营、2.农民经营、3.农协(农会)经营、4.准公营及5.第三部门(公、民营单位合资)经营等五种形式,有正业专业经营,也有副业兼业经营,但主要卖点则在地方特色及体验项目之提供。2.价位不同:洋式民宿采都会旅馆制(一宿二餐)为收费单位。

一日工作流程

层级

上级

下级

生产线分工

经营设计

需求分析

目标界定

总体结构设计

详细结构设计

参数设计

设计实施

原材料

主料

辅料

可选原料

设计和规划

位置与环境

投资与评估

规模与功能

风格与形式

  1. 选址:旅游旺季高于180天的城市;市中心;租金便宜
  2. 门面:好的软装和流行风格
  3. 服务:回复快,服务好,可以提高入住率,也是运营的重点
  4. 房态:多平台经营,房态管理非常重要。出现拒单,重复预订的情况会造成损失
  5. 保洁:保洁是最基础的,客户的入住体验就看保洁的用心程度

    成本

    税费

    金融成本

    原材料成本

    房租成本

    能耗成本

    人工成本

    设备折旧

收益管理

乡村和大众旅游热潮的双重叠加,推动了我国民宿产业的大发展,一大批高端精品民宿应运而生,在莫干山、杭州西湖等许多景区的周边,都可见到一晚数千元的高端民宿,它们以极强的设计风格和文化特色与景区的发展互为补充、互利共赢,也以高额的年收益吸引着无数后来者的参与。但民宿的实际定价和盈利水平在很大程度上是由其所在区域的旅游业及经济发展水平所决定的,超过市场接受程度的定价不具备在大范围内推广的普适性;此外,我国民宿产业的发展自有其特殊性,民居所有权和经营权的分离,日益高涨的房租,都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

一、民宿经济火爆,经营两极分化2015年民宿可谓是赚足了业内外的眼球。民宿年盈利破百万的新闻报道屡见于各大网站,与此同时一大批业界大佬也纷纷进军民宿产业,外婆家创始人吴国平在金华浦江豪掷6000万打造中国最高端民宿,一晚定价5000元,让很多五星级酒店都感叹望尘莫及;上海迪士尼也瞄准民宿市场,计划在开园之前推出100间配套民宿……民宿经营之火爆可见一斑。民宿在我国不过七八年的发展时间,却迅速在旅游住宿板块的中、低、高端市场都占有一席之地。从各大预定网站的数据来看,当下我国每间民宿的单日定价集中在百元到数千元不等的各个水平。从表面来看,民宿为游客出行提供了一种高品质、多元化的住宿选择,并且以极强的盈利能力吸引着社会各界资本力量的参与。然而,深入分析就会发现,当下我国民宿产业却呈现出两个截然不同的发展极化,一方面,以莫干山为代表的早期民宿发展区,依托成熟的区域市场及强大的品牌效应,表现出强劲的发展活力,定价堪比星级酒店却异常火爆、全年无淡季;另一方面,大批新晋民宿经营者,却面临着定位失准、客源不稳的发展困境,在日益激烈的竞争之下举步艰难。

二、市场竞争加剧,盈利水平下降作为一种产生于西方,盛行于日、台的外来产物,民宿的发展有着其特定的发展内涵及鲜明的特性。纵观当下我国民宿产业发育程度较高的江浙、云南等地,可以发现我国民宿经营模式中一些显而易见的共性:民宿的发展要依托于高品味的自然及人文资源,通常与著名景区相伴而生;民宿的经营主体以受过高等教育的外来者为主,通过签订合同的方式获得民居暂时的使用权;民宿的发展要建立在对旧民居的改造提升之上,以重塑契合市场需求的核心吸引力。在一般模式下,一栋民宿在投入运营之前就至少包含了租金、装修等投入,进入实际运营之后还会涉及到雇员工资、营销成本及日常损耗等各项开支,高额的前期投资未必能换取同等收益。

三,投资成本高,回报周期长近年来随着民宿的走红,多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争,装修、租金等前期投入也一路水涨船高。以杭州西湖周边为例,约5年前,杭州周边一栋民居的租金约为年10万元,近年来却飙升至30万元,装修成本也上涨至百万起。按照现有的标准,一栋10间以下客房的民宿,装修成本约在150万元以上,年租金约为30万元,一栋民宿的前期投入动辄就在200万以上。投入实际运营之后,按照民宿中端市场的行情,一个客房的定价约在300-400元/间/日,西湖周边民宿的平均入住率在7成左右,将人员工资、日常损耗都计算在内,一栋民宿的投资回报期约在3-5年之间。而一些非热点景区周边的民宿,虽然租金相对较低,但在地理位置偏远,淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下,投资回报期将更长。2特色经营至上,后续投资不断民宿以营造精致化、特色化的住宿见长,在整体装修风格、空间营造、文化氛围打造等方面就有着比一般经济型酒店更高的要求。在实际经营中,为了紧跟市场热点,维护稳定的客源群,结合台湾及内陆成功民宿的发展经验,每五年就是民宿新一轮的整修提升期。民宿经营者必须持续不断的注资,不断优化软硬件配套,才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。

四,特色经营至上,后续投资不断民宿以营造精致化、特色化的住宿见长,在整体装修风格、空间营造、文化氛围打造等方面就有着比一般经济型酒店更高的要求。在实际经营中,为了紧跟市场热点,维护稳定的客源群,结合台湾及内陆成功民宿的发展经验,每五年就是民宿新一轮的整修提升期。民宿经营者必须持续不断的注资,不断优化软硬件配套,才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。

消费曲线

毋庸置疑的是,城市民宿在近两年迎来了风口。数据显示,民宿市场增长迅猛,2017到2018年,在线房源数增至百万规模。

究其原因,一方面是旅游行业迎来黄金期,国家文旅部数据显示,近年来国内旅游人次以每年10%左右的增速不断增长,2018年有55亿人次参与国内游。

新一代消费者的出现为“物美价廉”的城市民宿再添了一把火。《2019城市民宿创业数据报告》显示,65%的城市民宿用户为90及95后,而这些年轻消费者们更重视性价比,47.6%的用户会选择100~200元的民宿,选择300元以下民宿的用户占比超八成。

城市民宿创业“红利”还会持续多久?榛果民宿CEO冯威赫称:“中国的民宿对酒店渗透率只有2.5%,相比英国的37%还有很大空间。中国民宿市场未来五年仍有6到8倍增长空间,预计到2023年,国内民宿对酒店渗透率将达到15%。”

时间分布

空间分布

目标群体

容量控制

风险控制

行业

国内市场

产量

消费量

国际市场

产量

消费量

主要公司

民宿(Minshuku),源自日本的「民宿」。是指利用当地闲置资源,民宿主人参与接待,为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。 注:根据所处地域的不同可分为:城镇民宿和乡村民宿。 此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质,民宿 不同于传统的饭店旅馆,也许没有高级奢华的设施,但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。

民宿 是指利用自用住宅空闲房间,结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动,为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。除了一般常见的饭店以及旅社之外,其它可以提供旅客住宿的地方,例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等,都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的,并不偶发于日本或台湾,世界各地都可看到类似性质的服务,民宿这个名字,在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异,欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营,让一般民宿能够舒适地享受农庄式田园生活环境,体验农庄生活;加拿大则是采假日农庄(Vacation Farm)的模式,提供一般民宿假日可以享受农庄生活;美国都多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel),不刻意布置的居家住宿,价格相对饭店便宜的住宿选择;英国则惯称Bed and Breakfast(BNB),按字面解释,意谓提供睡觉的地区以及简单早餐,索费大多每人每晚约二、三十英镑,视星级而定,当然价格会比一般旅馆便宜许多。

国家旅游局发布了《旅游民宿基本要求与评价》 ,明确规范了民宿行业标准,规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。《旅游民宿基本要求与评价》于2017年10月1日起实施。 旅游民宿是利用当地闲置资源,民宿主人参与接待,为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。 旅游民宿分为二个等级,金宿级、银宿级。金宿级为高等级,银宿级为普通等级。等级越高表示接待设施与服务品质越高

标准

【2017年版】

国家旅游局发布了《旅游民宿基本要求与评价》 ,明确规范了民宿行业标准,规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。《旅游民宿基本要求与评价》于2017年10月1日起实施。

旅游民宿是利用当地闲置资源,民宿主人参与接待,为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。

旅游民宿分为二个等级,金宿级、银宿级。金宿级为高等级,银宿级为普通等级。等级越高表示接待设施与服务品质越高。

【2019年版】

2019年7月19日,文化和旅游部官网发布公告宣布新版《旅游民宿基本要求与评价》(LB/T 065—2019)已通过批准,并自发布之日起实施。据了解,新公布的《旅游民宿基本要求与评价》将替代2017年由原国家旅游局发布的《旅游民宿基本要求与评价》。

在星级评定方面,新版标准指出:经评定合格可使用星级标志,有效期为三年,三年期满后应进行复核。同时还提出“旅游民宿评定实行退出机制,经营过程中出现以下情况的将取消星级”。其中包括:发生相关违法违规事件;出现卫生、安全、消防等责任事故;发生重大有效投诉;发生私自设置摄像头侵犯游客隐私等造成社会恶劣影响的其他事件;日常运营管理达不到或不符合相应星级标准要求。此外,新版标准还明确提出:取消星级后满三年,可重新申请星级评定。

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