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房地产开发经营


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简介

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中:房地产开发经营的主体是房地产开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,也称为房地产开发商

评判标准

种类

为了明确规范房地产开发企业的行为,中华人民共和国建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》于2000年3月发布房地产开发经营。并于2015年5月4日依据《住房和城乡建设部关于修改<房地产开发企业资质管理规定>等部门规章的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号)修改 ,2018年12月22日依据《住房城乡建设部关于修改<建筑业企业资质管理规定>等部门规章的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号)修改。

根据《房地产开发企业资质管理规定》显示,房地产开发资质一共分为四个等级,外加一个暂定资质。

一级资质

  • 1.从事房地产开发经营5年以上;
  • 2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 3.连续5年建筑工程质量合格率达100%;
  • 4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
  • 6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  • 7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 8.未发生过重大工程质量事故

二级资质

  • 1.从事房地产开发经营3年以上;
  • 2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 3.连续3年建筑工程质量合格率达100%;
  • 4.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
  • 6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  • 7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 8.未发生过重大工程质量事故。

三级资质

  • 1.从事房地产开发经营2年以上;
  • 2.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 3.连续2年建筑工程质量合格率达100%;
  • 4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
  • 5.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
  • 6.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 7.未发生过重大工程质量事故。

四级资质

  • 1.从事房地产开发经营1年以上;
  • 2.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
  • 3.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
  • 4.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
  • 5.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 6.未发生过重大工程质量事故。

暂定资质

  • 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案;
  • (一)营业执照复印件;
  • (二)企业章程;
  • (三)验资证明;
  • (四)企业法定代表人的身份证明;
  • (五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;
  • (六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
  • 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
  • 《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
  • 自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
  • 在房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

融资渠道

广义上,房企融资渠道主要包括银行贷款、非标融资、资本市场融资(股权、信用债、ABS)、海外市场融资(股权、债券、银团)、私募股权 基金、销售回款(个人住房金融)、供应链金融(票据、应付款)以及财务公司流动性拆借、小额贷款公司借贷、民间高利贷等。

根据房企外部融资的渠道,可以简单分为以下五类:一是来自银行渠道各类融资,包括房地产开发贷款、委托贷款、并购贷款等等;二是来自信托、券商、基金子公司等渠道非标融资,包括信托贷款、委托贷款等等;三是来自银行、券商、信托、保险、租赁等非银渠道的债券融资、资产证券化 融资、资管计划融资以及融资租赁等等;四是来自私募基金、产业基金等基金渠道的股权融资;五是其他非金融机构融资,包括小额贷款公司借贷、高净值客户借款、财务机构流动性拆借等等。

工作流程

此文件为详细开发流程表格 房地产项目开发全流程图.xls

可行性研究

收集区域内房地产市场、土地市场、客户群体等相关信息,以项目构思和项目总目标为前提和依据,对项目建设过程中的主要工作进行分析和论证,撰写区域可行研究报告,为项目总体决策提供依据。 2018年全国地产20强企业_拿地战略调整.docx

土地(项目)获取

获取土地开发权,主要方式包括土地招拍挂、企业股权收购、在建工程转让、产城勾地、项目代管代建。

土地招拍挂

土地招拍挂制度是我国国有土地使用权的出让管理制度。房地产开发企业通过招标、拍卖或挂牌等方式获取经营性用地的土地使用权。

企业股权收购

通过股权转让、增资扩股等形式收购项目公司股权,获取目标地块的国有土地使用权。

在建工程转让

房地产开发企业通过支付转让价款的方式获取出让方国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构筑物、附属设施。

勾地

房地产开发企业针对有使用意向的土地,可以提出“勾地”申请,并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的,通过招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出申请的房地产开发企业参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动,且报价不得低于其承诺的土地价格。“招拍挂”阶段后,如有人竞价,出价高者将得到土地;若无人竞价,则房地产开发企业以不低于其承诺的土地价格获取目标地块的国有土地使用权。

代管代建

通过签订代建协议或委托管理协议达成项目合作。代建方(受委托方)在项目开发过程中负责项目管理、营销包装、品牌宣传等工作,并未取得项目实际的所有权(土地使用权),通过收取管理费或品牌使用费等方式获取项目利润。

策划定位

区域市场调研,根据土地性质规划项目定位,给予设计部门建议。

产品设计

根据强排方案及营销部门定位报告,给出设计方案,送审政府,获施工许可。

行政许可办理

工程施工

正常施工。

开盘销售

获取预售证,对外进行房屋销售。

竣工验收

竣工验收合格,通知客户交房。

项目移交

房地产开发的一般程序

开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业资产管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序,一般分为八个步骤、四个阶段

八个步骤

(1)提出投资设想 (2)细化投资设想 (3)可行性研究 (4)获取土地使用权 (5)合同谈判与协议签署 (6)工程建设 (7)竣工交用 (8)物业资产管理

四个阶段

上述八个步骤又可归纳为房地产开发过程的四个阶段,即投资机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段,建设阶段和租售阶段。

组织结构

部门分工

人员分工

经营设计

需求分析

目标界定

总体结构设计

详细结构设计

参数设计

设计实施

原材料

主料

辅料

可选原料

原料采购

  • 采购模式
    • 甲供
      1. 集采甲供
      2. 非集采甲供
    • 乙供

设计和规划

位置与环境

投资与评估

规模与功能

风格与形式

成本

税费

金融成本

原材料成本

房租成本

能耗成本

人工成本

设备折旧

收益管理

消费曲线

时间分布

空间分布

目标群体

容量控制

风险控制

行业

国内市场

产量

消费量

国际市场

产量

消费量

主要公司

标准

这里存放条目相关的国家标准 城市房地产开发经营管理条例

(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)

文档

编辑成员
13 人

小小王, momo, 我是Abby啊, huvchin, 木又, 不会骑车的憨憨, 卖女孩的小火柴, 小肆, 簸箕箩筐, 热心青年, 看见风的人, 九若离, Blank_Jigsaw

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