房地产业
房地产
开发
经营
房地产开发经营


简介

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中:房地产开发经营的主体是房地产开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业,也称为房地产开发商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。

种类

为了明确规范房地产开发企业的行为,中华人民共和国建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》于2000年3月发布房地产开发经营。并于2015年5月4日依据《住房和城乡建设部关于修改<房地产开发企业资质管理规定>等部门规章的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号)修改 ,2018年12月22日依据《住房城乡建设部关于修改<建筑业企业资质管理规定>等部门规章的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号)修改。

根据《房地产开发企业资质管理规定》显示,房地产开发资质一共分为四个等级,外加一个暂定资质。

一级资质

  • 1.从事房地产开发经营5年以上;
  • 2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 3.连续5年建筑工程质量合格率达100%;
  • 4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
  • 6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  • 7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 8.未发生过重大工程质量事故

二级资质

  • 1.从事房地产开发经营3年以上;
  • 2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 3.连续3年建筑工程质量合格率达100%;
  • 4.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
  • 6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
  • 7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 8.未发生过重大工程质量事故。

三级资质

  • 1.从事房地产开发经营2年以上;
  • 2.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
  • 3.连续2年建筑工程质量合格率达100%;
  • 4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
  • 5.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
  • 6.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 7.未发生过重大工程质量事故。

四级资质

  • 1.从事房地产开发经营1年以上;
  • 2.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
  • 3.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
  • 4.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
  • 5.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
  • 6.未发生过重大工程质量事故。

暂定资质

  • 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案;
  • (一)营业执照复印件;
  • (二)企业章程;
  • (三)验资证明;
  • (四)企业法定代表人的身份证明;
  • (五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;
  • (六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
  • 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
  • 《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
  • 自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
  • 在房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

融资渠道

广义上,房企融资渠道主要包括银行贷款、非标融资、资本市场融资(股权、信用债、ABS)、海外市场融资(股权、债券、银团)、私募股权 基金、销售回款(个人住房金融)、供应链金融(票据、应付款)以及财务公司流动性拆借、小额贷款公司借贷、民间高利贷等。

根据房企外部融资的渠道,可以简单分为以下五类:一是来自银行渠道各类融资,包括房地产开发贷款、委托贷款、并购贷款等等;二是来自信托、券商、基金子公司等渠道非标融资,包括信托贷款、委托贷款等等;三是来自银行、券商、信托、保险、租赁等非银渠道的债券融资、资产证券化 融资、资管计划融资以及融资租赁等等;四是来自私募基金、产业基金等基金渠道的股权融资;五是其他非金融机构融资,包括小额贷款公司借贷、高净值客户借款、财务机构流动性拆借等等。

工作流程

此文件为详细开发流程表格 房地产项目开发全流程图.xls

可行性研究

收集区域内房地产市场、土地市场、客户群体等相关信息,以项目构思和项目总目标为前提和依据,对项目建设过程中的主要工作进行分析和论证,撰写区域可行研究报告,为项目总体决策提供依据。 2018年全国地产20强企业_拿地战略调整.docx

土地(项目)获取

获取土地开发权,主要方式包括土地招拍挂、企业股权收购、在建工程转让、产城勾地、项目代管代建。

土地招拍挂

土地招拍挂制度是我国国有土地使用权的出让管理制度。房地产开发企业通过招标、拍卖或挂牌等方式获取经营性用地的土地使用权。

企业股权收购

通过股权转让、增资扩股等形式收购项目公司股权,获取目标地块的国有土地使用权。

在建工程转让

房地产开发企业通过支付转让价款的方式获取出让方国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构筑物、附属设施。

勾地

房地产开发企业针对有使用意向的土地,可以提出“勾地”申请,并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的,通过招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出申请的房地产开发企业参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动,且报价不得低于其承诺的土地价格。“招拍挂”阶段后,如有人竞价,出价高者将得到土地;若无人竞价,则房地产开发企业以不低于其承诺的土地价格获取目标地块的国有土地使用权。

代管代建

通过签订代建协议或委托管理协议达成项目合作。代建方(受委托方)在项目开发过程中负责项目管理、营销包装、品牌宣传等工作,并未取得项目实际的所有权(土地使用权),通过收取管理费或品牌使用费等方式获取项目利润。

策划定位

区域市场调研,根据土地性质规划项目定位,给予设计部门建议。

产品设计

根据强排方案及营销部门定位报告,给出设计方案,送审政府,获施工许可。

行政许可办理

工程施工

正常施工。

开盘销售

获取预售证,对外进行房屋销售。

竣工验收

竣工验收合格,通知客户交房。

项目移交

房地产开发的一般程序

开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业资产管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序,一般分为八个步骤、四个阶段

八个步骤

(1)提出投资设想 (2)细化投资设想 (3)可行性研究 (4)获取土地使用权 (5)合同谈判与协议签署 (6)工程建设 (7)竣工交用 (8)物业资产管理

四个阶段

上述八个步骤又可归纳为房地产开发过程的四个阶段,即投资机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段,建设阶段和租售阶段。

组织结构

部门分工

营销部门

工程部门

研发部门

财务部门

核算部门

人员分工

营销部门

负责对取得销售许可证的楼栋进行销售

工程部门

负责按照施工图纸或实际需求与施工单位配合建成楼栋

研发部门

负责对项目设计施工图纸及按照实际需求修改图纸及审核图纸

财务部门

负责房地产项目开发过程的融资及财务管控

核算部门

负责对开发项目所需材料的价格审核及对项目开发利润,成本等管控

融资模式

融资模式有着不少分类方式,常见的是根据项目资金的构成配比、筹资渠道、筹资方式来划分的,且名字不同的融资模式从另外的角度看有着并列或包含的关系。资金来源主要是自有资金与借入资金。项目筹资的渠道主要包括国家财政资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、企业自留资金、其他企业资金、民间资金、外商资金等。项目筹资主要包括股票筹资、银行贷款、发行债权筹资、租赁融资、利用外资等方式。

PPP

PPP又谓政府与社会资本合作模式、公共民营合作制等。PPP大致起源和发展于18世纪和19世纪下半叶的欧美国家。为了解决公共管理和经济萧条带来的资金不足且难以管控的问题,欧美国家将私人部门积极引入到公共项目的建设运营中。简要来说,PPP是政府公共部门与私人部门就公共项目达成的合作关系模式,其中私人部门承担重要的经营管理责任,最终项目一般归政府所有。PPP模式具有伙伴关系,即政府部门和私人部门可以看作是两个“平等”的法治合作伙伴。PPP模式下,政府和私人部门共享某种比例的利润和风险。广义上的PPP具体还可以分为BOT、BT、TOT等多种模式。 由世界银行对PPP的定义来看,这种公私合作制的最大优点便是风险分担,便于债务处理。在合作初期,政府部门和私人部门已经就风险分配打成了初步的一致。PPP起源的本质目的是降低融资难度,私人部门的引进增进了融资和资金管理的灵活便利度。但与此同时,公司合作难度以及利益目标吻合困难等问题也同时出现。现阶段,PPP融资模式较为单一,缺乏对社会和私人部门的吸引力。PPP一般合作期限较长,资金流量巨大,资金回收期长,政策在PPP项目中起到了主导作用。

REITs

房地产投资信托基金简称为REITs,对于企业来说,是指企业通过发行具有收益性的投资凭证汇聚投资资金,通过房地产项目盈利后将部分收益分配给投资者。对于投资人来说,投资人通过购买股票或收益凭证来投资房地产项目,并享有企业经营房地产项目(如长租公寓、写字楼、购物中心等)获得的营业收入等权利。简言之,REITs是一种基于投资的委托代理关系。REITs最早起源于19世纪中后期美国的房屋租赁和金融界。REITs出现后不久便被视为一种优良的避税和筹资工具,且可以根据住房规模来调整相应的投资者结构和比例。发展至今,REITs内部存在各种分类。按照筹资资金用途的差异,REITs可分为具有股权性质的权益性和具有债权性质的抵押型以及二者的综合。按照REITs的组织差异可以将其分为公司型和依托第三方对资金进行管理的契约型。按照筹资方式REITs又可分为公募型和私募型,按照投资基金的开放权限可以分为开放型和封闭型。 房地产投资信托基金的特点可以很直观地由其名字看出。企业凭借财务信用等指标发放凭证并获得投资资金,直接有助于项目融资筹资,有利于分散风险及不确定性。相比股票等金融产品,REITs具有更高的资本结构灵活性。本质上,REITs可以视作是ABS,即资产证券化的变体。因此,REITs可以实现管理权和所有权相分离。房地产项目的租金和价值增长有着明确分配机制,与股票和债券市场的变化关系不大。从REITs主要适用的工程项目来看,其投资主要以长期为主。与其他融资模式相比,REITs的融资成本普遍较低,优先投资者的固定收益收益率还不到8%,普通股权投资者甚至没有固定收益。REITs也经常和其他融资模式融合使用,一些二线城市采用ABN+REITs模式很好地利用了杠杆效益。此外,不少国家和地区均对采用REITs的项目实行税收优惠,如新加坡就免除公司所得税和投资人资本所得税。在享受政策福利的同时,采用REITs的项目公司需要定期公开财务信息,提高透明度。相关文献进一步表明,长租公寓采用的房地产信托基金投资模式采用破产隔离技术,能有效保障投资人的权益。

CMBS

CMBS是商业地产抵押贷款支持证券的简称,是一种不动产证券化的融资方式,指将多种商业不动产的抵押贷款重新包装,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行。CMBS的本质是将一个或者一组非标的商业物业贷款加工并分级的标准化债券的金融技术。与传统的银行贷款相比,CMBS有很多优势。第一,CMBS的融资规模更大。利用同样的物业做抵押,通过CMBS获得的融资额度可以达到基础物业估值的70%,而同时贷款通常只能达到基础物业估值的50%。第二,通过CMBS获得的资金自由性强、可用范围广。企业通过经营性抵押贷款获得的资金的使用受到《固定资产贷款管理办法》的限制,不能随意使用。而通过CMBS获得的资金没有类似的限制,资金的使用受到的约束更少,企业自主性更强。第三,采用分级制度。对于不同风险偏好的投资人,CMBS给不同等级的债券进行风险定价,融资更加合理。第四,风险资产占用低。CMBS的产品实现了标准化,可以通过挂牌转让回收资金,从而减轻了银行的资本压力。 自1983年在美国诞生以来,CMBS实现了快速发展,成为了一种比较成熟和稳定的融资手段。目前美国房地产行业的融资总量大约为11万亿,其中CMBS约占1/3。2005年,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》和《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》,标志着CMBS在中国的发性已经初步具备了法律框架。2006年万达集团成功以CBMS的方式融资近十亿人民币。与其他融资方式相比,CMBS的优势有发行价格较低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力,以及资产负债表表外融资等。CMBS能使融资方以相对较低的成本获得贷款,同时还能使投资人获得合适的回报,最终使双方实现双赢。

ABS

ABS融资模式是资产证券化的一种形式。所谓资产证券化,是指原始权益人将现阶段流动性差、预期可以产生稳定现金流的资产汇集起来通过结构性重组形成资产池,并经过一系列的证券化操作,将其变为可在市场上自由流通的证券。资产支持证券以资产池预期能够产生的现金流作为担保,当项目发起人破产时,并不会影响资产池中的资产,因而也就不会影响投资者的收益,这样可以帮助投资者有效规避风险,因而这种融资模式的信用程度较高,相应的融资成本也较低。 资产证券化最初产生于美国,最初资产的主要来源是房地产行业的抵押贷款,是贷款支持证券,适用范围较窄。由于其能够帮助金融机构规避风险的特性,这种融资模式得到了迅速的发展,一些其他的资产也被运用到证券化的资金池中,但住房抵押贷款依然是资产的一个主要来源。最终ABS开始走向世界,在不同的国家的不同应用领域中得到了不同的实践。 ABS最核心的设计在于其风险隔离机制。目前ABS融资模式通常采用设立一个特殊目的机构(SPV,即Special Purpose Vehicle)的方式来作为发起人的其他资产与资产池中的标的资产之间的防火墙。在ABS具体运作的过程中,首先由原始的权益人将他意图证券化的资产出售给SPV,再由第三方机构对项目发起人的信用进行评级;债务人可以通过一系列的手段提高自己的信用等级,这样可以降低投资人要求的投资收益率,从而降低融资成本。紧接着就是将证券交由证券市场进行证券的发行,吸引投资者的投资。证券市场将发行证券所获得的收入返还给SPV,扣除发行证券中需要支付给各方中介或者服务机构的费用之后,发起人就获得了融资。接下来是对资产池的管理,由于资产(事实上是资产的收益权)已经出售给了SPV,资产的管理应当由SPV来承担,但SPV一般也会雇佣资产的原始权益者进行管理。资产池中的资金需要及时用来向证券投资人还本付息。还本付息后的剩余资金就归发起人所有。

夹层融资

夹层融资是一种风险和回报介于优先债务和股本融资之间的融资方式,通过夹层融资企业可以获得夹层资金。融资者在考虑了股权融资和债权融资后仍存在资金缺口,可以使用夹层融资满足资金需求。夹层资金是一种附带有投资者对融资者的权益认购权的无担保长期债务。简单地说,夹层资金就是一种介于股权和债券之间的资金,例如含认股权的次级债、可转换次级债和可赎回优先股。夹层融资的风险和回报与债务和股权融资不同。一般情况下,优先债务的风险较低,股权融资的风险较高,而夹层融资的风险介于优先债务和股权融资之间,收益也介于二者之间。一旦企业出现破产清算,清偿的顺序为:优先债权人、夹层投资人、企业股东。此外夹层融资的灵活性很高,对夹层借款人的限制也较少。 夹层融资是一种较创新的融资模式,为企业融资提供了新的融资渠道,一定程度上缓解了企业的资金需求,有利于企业的发展。夹层融资形式灵活多样,一般都是长期融资,而且稀释程度小于股市,能够根据企业的实际现金流进行调整。对于房地产企业来说,夹层投资有很多优点。首先夹层融资的期限比较长,一般可长达5-7年,而很多中小型企业很难从银行获得期限3年以上的贷款,夹层融资可以帮助他们解决一定的资金问题。第二是夹层融资的结构可以调整。企业能根据借款人的要求合理调整还款方式,以获得更多的利益。三是夹层投资提供者期望获得资金回报,一般不会干预企业经营,所以夹层融资对企业的经营管理约束较小。最后夹层融资的成本较低。相对于股权融资,夹层融资一般不会要求获得企业的大量股权,这样就降低了股权的稀释程度。资金是房地产行业的重中之重,而夹层融资为房地产企业提供了一种新的获得资金的渠道。在资金短缺情况、贷款困难的情况下,房地产可以通过夹层融资的方式以较低的成本获得所需的资金,避免资金链的断裂。

BOT

BOT融资模式针对的是公共投资项目,一般而言是一些公共基础设施。政府将一定期限的特许经营权交给私人企业,允许其在特定时间段内建设并经营特定的公共基础设施,经营期限满了之后再将公共设施移交给政府。 BOT融资实质上就是政府将公共项目的建设交给民间资本进行,通过公共项目可以带来的收益吸引民间资本,最终再将这些公共设施收回。17世纪的英国政府就曾经将灯塔的修建权交给私人,允许他们修建灯塔并向过往的船只收取费用。当然,我们也了解到,这种方式最终由于灯塔收费过于困难且收益微薄,最终不得不由政府亲自来管理灯塔。美国也曾允许工业大亨们建设铁路并从中攫取利润,最终再将铁路这样的公共设施收归国有。在金融市场快速发展的今天,BOT更是作为一种融资模式得到了长足的发展,在各发展中国家的基础设施建设的过程中得到了广泛的应用。 BOT项目的利益相关方主要有政府,项目公司,金融机构,投资者等等。政府将项目的特许经营权利授予项目公司,公司再向投资者和金融机构进行融资,并负责项目的运营。其中以项目公司与政府之间的关系最为重要,是BOT融资模式的核心。政府通过特许经营协议批准项目公司建设和经营项目,在其建设的过程中给予一定的便利;在特许经营协议到期之后,政府有权收回项目,且项目公司必须保证此时的项目是运营状态良好的。

经营设计

需求分析

目标界定

总体结构设计

详细结构设计

参数设计

设计实施

原材料

主料

辅料

可选原料

原料采购

  • 采购模式
    • 甲供
      1. 集采甲供
      2. 非集采甲供
    • 乙供

设计和规划

位置与环境

投资与评估

买就好了,先把地批下来,就算不造,我的贷款就可以不用还清,如某大借的1200多亿的美元债。

规模与功能

风格与形式

成本

税费

金融成本

原材料成本

房租成本

能耗成本

人工成本

设备折旧

收益管理

消费曲线

时间分布

空间分布

目标群体

容量控制

风险控制

行业

国内市场

产量

消费量

国际市场

产量

消费量

主要公司

标准

这里存放条目相关的国家标准 城市房地产开发经营管理条例

(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)

文档

编辑成员
18 人

OliverChen, 孙滚滚, Yuanze, 薛定谔的喵, 宝石杰, 小小王, momo, 我是Abby啊, huvchin, 木又, 不会骑车的憨憨, 卖女孩的小火柴, 小肆, 簸箕箩筐, 热心青年, 看见风的人, 九若离, Blank_Jigsaw

评论(5)

你需要登录发表评论。
单身灬大叔 2020-08-20 21:57:47
凑热闹
Shawn-wang 2020-03-21 14:36:18
没干货无法涉足
oLubo1YmZ5g8_mxx3Uvpn7hvaMKc 2020-03-08 21:43:54
时代造就行业
ManchesterGame 2020-02-29 01:32:08
期待行业大佬的补充
有道德的賊 2019-12-25 14:38:54
本来是进来想学习学习,结果干货太少啦
1
回形针手册-icons