房地产业
房地产
租赁经营
房地产租赁经营


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简介

房地产租赁是指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。属于财产租赁的一种。

评判标准

种类

正常是持有房地产经纪人协理证的从业人员,才能操作房屋租赁事宜。(感觉此条解释不对,你这是对房地产中介机构的解释,这个词条的房地产租赁经营,指的是房地产开发经营的一种模式,而非房地产中介机构) 但是目前市场所有从事房产中介人员都可以操作房屋租赁事宜。

长租公寓业务链条

长租公寓业务主要分为七个链条,分别是:1.房屋获取/评估 2.房屋设计 3.装修及品质 4.房屋配置 5.招租 6.租后服务 7.其他增值服务

房源获取/评估

在长租公寓业务中,房源获取可大致分为4种不同的模式,从经营模式来划分大体分为:1.重资产 2.轻资产 3.轻重资产结合

重资产

其中,重资产指的是直接收购地皮进行开发或者收购现楼进行运营,因其现金流的不对等,投资收益不能仅靠公寓运营团队产生,因此实质上并不属于长租公寓的经营范畴,如华润有巢在中原地区的长租公寓业务、魔方公寓等,这种重资产的投资更看重的不是通过资产运营提升产品溢价,而是出于战略或者其他考虑。重资产模式不是如今长租公寓业务中的主流模式,但近年主流开发商开始相继进入长租公寓业务,目的盘活自身存量资产、去库存,并不是单纯的长租业务。搜狐陈方勇曾提出长租公寓行业正向重资产转型,意指通过资本来持有重资产,通过轻资产运营加强专业化资产管理能力。但这与长租公寓单纯的“通过运营产生溢价”不契合,租赁是公寓与地产公寓相区别,是一个经营模式的概念,以“租”为核心,本质是所有权、居住权、管理权、收益权的分离,因此对重资产模式不作过多评价。

轻资产

主要分为三种模式:包租模式、托管模式、加盟模式 包租模式:即二房东(自如) 托管模式:长租企业通过借出自身品牌、平台、技术、管理能力等,不直接参与租金回报的获取,定期收取固定管理费用(乐乎) 加盟模式:与托管模式相近,但是收取一次性加盟费用 轻资产模式下,卖方市场逐渐转换为买方市场,房屋需要经过更加专业的管理才能更加容易出租,房屋消费升级,租客原以为更加优质的服务买单。因此大多企业则选择轻资产模式。 轻资产拓展的两个关键:管理规模和管理能力 为形成一定的管理规模,首先进行快速扩张,以一线城市为先导市场,打开多组合的金融通道,管理能力则体现在团队搭建和品牌管理上。

轻重资产结合

即二者结合,这种模式更灵活,但对资金、专业能力有较高的要求,并不是所有平台公司、互联网公司可以做到。

房屋设计

模块化家居设计 标准VI体系建立/色彩组合方案 产品定位 外立面设计 园林设计

装修及品质

集采耗材低成本 80道施工标准 精细化生产进度管理 房源品质验收管理

房屋配置

智能家居 标准化配置风格 标准化配置家具家电 标准化配置软装配饰 配置水电气宽带四通

招租

租赁产品图像采集文案包装 线上/线下获客销售 直销ON LINE 咨询 管家一对一带看

招租即行业属于中的去化,分为线上渠道和线下渠道

线上渠道

知名战略合作分销渠道:58同城、赶集网、安居客

SEM/SEO长期投入:百度、360、搜狗等

新媒体渠道:闲鱼、微信、朋友圈、豆瓣、微博等

线下渠道

1.大客户渠道: 建设企业大客户营销团队 客户涵盖:500强企业员工福利合作大型金融机构等,制定如高管计划、白领计划等合作类型。 2.周边配套合作,寻找不同层次配套链合作,如商铺、酒店、餐饮店合作。合作模式有互推合作或提成返点方式。 3.经纪人合作模式 半佣/全佣(搭建经纪人团队阶段) 4.活动性转介绍模式 租客推荐给予减免房租/奖金奖励 5.对点推广 针对人群区域广告放置、易拉宝、地推推广 6.集团内部推广性活动,内部人员推介 以上列举为后期公寓产品形成规模化后的去化渠道,因此在未具备规划前,可行性有待确认,需考虑成本等因素。

租后服务

水电费代缴 屋况巡检 租客行为监管

其他增值服务

维修 保洁 客服咨询 社区衍生业务

部门板块协作

拓展阶段

拓展阶段:拓展部门获取新项目资源,需要运营部门负责人调研项目,提出可行性意见,作为项目拿取依据,共同决策。 主责:拓展部、运营部

规划阶段

规划阶段:确定项目具备可行性后,根据拓展部提供资料,运营部与营销部确定项目定位,运营部与产品部确立产品定位。营销部负责确定营销计划与去化方案。 主责:运营部、营销部 次责:拓展部、产品部

工程阶段

工程阶段:项目确定施工方案后,产品部与工程部负责产品现场管理。运营部监管。产品部需确定产品准确与品质,工程部采购部需与运营核对产品工程清单是否与产品部目标一致。 主责:工程采购部、产品部 次责:运营部

运营阶段

前中期运营阶段:前中期销售由项目部组织积极销售,提高去化程度,降低空置,制定项目考核KPI目标。运营管理部及时给予支持与进行业务管控。营销部门给予营销策划方案,支持去化,制定营销KPI目标。 主责:运营部、项目部、营销部

优化阶段

优化阶段:项目运营成熟后,对于区域项目进行品质调研,考察产品缺陷,积极升级产品,提高产品更新迭代性,阶段性提出优化方案,为升级产品2.0/3.0做铺垫。 主责:产品部 产业务链中,执行与主责层面分配到部门。在公寓开发到运营阶段,拓展部与营销部分工应存在协作机制,并非独立分工独立负责。尤其在拓展与运营营销阶段,需要主责部门全程参与,责任落实几大部门。 如,拓展房源阶段,应运营部参与,不应独立分工于拓展,因为房源销售定价很大程度取决于拓展成本,而营销策划受限于运营,可见环环相扣,应提高配合,有利于更好地把控项目。

运营管理部功能

运营管理部需对项目的利润成本进行阶段性分析与预测,对于营销部门营销策略有重要影响。日常需要对项目财务指标进行审核与对项目进行监管。另外对于项目未来的收益情况需要进行预测,需要对工程部各项费用进行统筹管理。如右图所示,为项目利润一览,与前期项目测算。包括在运营几个季度后的产品和营销策略分析。

营销策划部功能

营销部门需要根据不同运营节点进行营销方案的制定。影响去化周转与利润,需要在合理成本基础上,提出可行营销方案支持项目进行销售。如对市场的判断基础上,进行策略的制定、调整。同时对于阶段性项目营销数据进行分析,并且与运营部门汇报。

公寓公司标准体系与框架建设

公寓公司标准运营体系

月租金500-1000元 蓝领公寓

   主要代表:新起点、安心

月租金1000-2000元 小白领公寓

  主要代表:青客、优客逸家、自如友家

月租金在2000-4000元 白领公寓

  主要代表:上海寓见、魔方、水滴

月租金在4000-8000元 高级白领公寓

  主要代表:未来域、新派、自如寓
  
  根据价格对产品进行定位,如上述,价格的不同产品定位不同,定位影响具体配置、风格与基础色调。如自如产品,定义几大不同风格,基础色调,作为4.0产品基准色调,另外标准户型的标准配置产品手册。保证每一户房屋产品具有高标识度,有利于品牌的延续与深刻客户的体验。需形成自有公寓的VI体系,制定产品标准,形成自有VI手册,包括公寓外展招牌的LOGO标准等。

组织结构

部门分工

人员分工

经营设计

需求分析

目标界定

总体结构设计

详细结构设计

参数设计

设计实施

原材料

主料

辅料

可选原料

设计和规划

位置与环境

投资与评估

规模与功能

风格与形式

成本

税费

新购买房屋所交契税: 1、购商品房契税标准:个人购买普通住房缴1.5%,首次购买90平方米以下普通住房缴1%。个人购买符合普通住房标准住房的,按照成交价格的1.5%征收契税。 2、个人首次购买90平方米(含90平方米)以下普通住房的,暂按照成交价格的1%征收契税。个人购买非普通住房的,按成交价格的3%征收契税。对个人将购买不足5年的普通住房对外销售的,由按销售收入全额征收营业税调整为按销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

金融成本

原材料成本

房租成本

能耗成本

人工成本

设备折旧

收益管理

消费曲线

时间分布

空间分布

目标群体

容量控制

风险控制

行业

国内市场

产量

消费量

国际市场

主要公司

标准

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文档

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编辑成员
9 人

Lu世民, Courage, 深圳元云, ?, 木又, 不会骑车的憨憨, 一万号, 五月, 小镇青年

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